Niet kraken, maar sloop is diefstal | Sloop creëert woningnood en hoge huurprijzen

De woningnood in Nederland en de grote stijging van huurprijzen (5% boven inflatie de afgelopen 3 jaar) wordt gedeeltelijk veroorzaakt wordt door de sloop van naoorlogse woningen waar bouwkundig niets aan mankeert, blijkt uit onderzoeken en overheidsrapporten.

Dit artikel is een vervolg op een eerder artikel over de leegstand van kantoorpanden “Niet kraken, maar leegstand is diefstal” | Nederlandse leegstand hoogste van Europa (8 juni 2013)

 

Mei 1979. Sloop oude wijk Heilust

Nederland wordt geplaagd door woningnood en hoge huurprijzen. Is het een natuurlijk gevolg van ‘de markt’ – vraag en aanbod en een gebrek aan grond in ons kleine land – of een gevolg van overheidsbeleid?

Dat laatste lijkt eerder het geval, want de woningmarkt lijkt in de verre verste niet op een ‘vrije markt’. De invloed van de overheid in de woningmarkt is groot en verloopt via wetten en (verzelfstandigde) woningbouwcorporaties.

Dus is de woningnood en de sterke stijging van huren en huizenprijzen toe te schrijven aan overheidsbeleid? Dat moet dan wel even onderbouwd worden.

Ten eerste: een prijsverandering is zelden het gevolg van één factor. Maar de sloop van woningen door woningcorporaties waar bouwkundig niets aan mankeert en nog gerenoveerd hadden kunnen worden, lijkt wel een factor te zijn, blijkt uit overheidsrapporten.

“Een zekere schaarste”

In het vorige artikel over dit onderwerp – over de leegstand van kantoorpanden in Nederland – plaatste ik al het onderstaande citaat uit een opiniestuk van jurist Kees van Oosten [1]. Het gaat over een rapport van de Rabobank (2010) waarin wordt gepleit voor het slopen van woningen in krimpgebieden om “een zekere schaarste” op de woningmarkt in stand te houden:

De Rabobank heeft recentelijk een rapport uitgebracht met als titel “Demografische Krimp”. Wie beweert dat na-oorlogse woningen, waar bouwkundig niets aan mankeert, alleen maar gesloopt worden om economische redenen, wordt door het rapport volkomen in het gelijk gesteld. Terwijl woningzoekenden 6 tot 10 jaar op de wachtlijst staan voor een huurwoning, worden in Nederland op grote schaal goede en betaalbare huurwoningen gesloopt […] In “Demografische krimp” wordt uitgelegd waarom de sloop van betaalbare woningen nodig is: “een zekere schaarste aan woningen moet tot stand worden gebracht” (blz. 80), anders daalt de waarde van het bezit van vastgoedeigenaren, woningcorporaties en beleggers.

De sloop van woningen is er volgens dit Rabobank rapport dus op gericht “een zekere schaarste” in de woningmarkt in stand te houden, om te voorkomen dat banken – maar ook bijvoorbeeld woningcorporaties, die de helft van de leegstaande huurwoningen bezit (CBS, 7 april 2012) – in de financiële problemen belanden door dalende huizenprijzen.

De Rabobank heeft het hier vooral over het slopen van woningen in ‘krimpregio’s’ waar de vraag naar woningen daalt vanwege een afname in de bevolkingsomvang.

Sloop in krimpregio’s: een breed gedragen beleid

In deze kwestie moet er een zekere afweging worden gemaakt tussen de belangen van vragers en aanbieders van woningen. Vragers (woningzoekenden) hebben natuurlijk baat bij een groot aanbod en lage prijzen. Aanbieders (woningcorporaties, makelaars en banken) hebben baat bij enige schaarste en hoge prijzen.

De vraag is: wiens belangen wegen zwaarder?

Sloop van woningen in ‘krimpregio’s wordt in meerdere beleidsstukken geadviseerd, niet alleen in het rapport van de Rabobank. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving en de Sociaal Economische Raad – beiden overheidsinstanties – adviseren (onder andere) sloop om de woningmarkt in krimpregio’s aan te pakken.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) beschrijft in een publicatie hoe demografische krimp leidt tot “financiële problemen voor aanbieders van huurwoningen (zoals woningcorporaties)” en concludeert: “Tot slot zijn herstructurering en sloop noodzakelijk”.

In hetzelfde artikel wordt erkend dat bewoners juist baat hebben bij het grote woningaanbod; “Positief is de grotere kans voor bewoners om door te stromen, ook van huur naar koop”[2]. Zie ook dit langer rapport van het PBL (2010) over dit onderwerp.

Ook in dit rapport van de Sociaal Economische Raad (2011) wordt sloop van het grote woningaanbod in krimpregio’s geadviseerd – toegegeven, naast vele andere opties zoals het vinden van nieuwe bestemmingen voor woningen.

Op pagina 37 van deze masterthesis (Pronk, 2011) staat een overzicht van de voorstellen die door zowel de SER, het PBL als de Rabobank gedaan worden voor de woningmarkt in het kader van demografische krimp (vergeleken met standpunten van GroenLinks in verschillende provincies). Alle partijen (inclusief GroenLinks) noemen “Aanpassing woningvoorraad d.m.v. sloop en herstructurering” als mogelijkheid.

Het gaat hier om adviezen en voorstellen. Maar wat gebeurde er in de praktijk?

Enige sloop is er altijd natuurlijk, maar vooral rond 2004 werd een flinke toename van sloop door woningbouwcorporaties geconstateerd door een onderzoek van André F Thomsen van TU Delft (augustus 2004):

“Sinds kort neemt het aantal gesloopte woningen toe. Na jaren van min of meer stabiele sloopaantallen van 12.000 à 13.000 woningen per jaar is sprake van een toename naar 15.000 en kent Nederland een toenemend aantal grootschalige sloopwijken zoals de Bijlmer, Hoogvliet en wellicht binnenkort Amsterdam West, Den Haag Zuid-West enzovoorts.”

Thomsen onderzocht de sloopplannen van woningbouwcorporaties en kwam tot de conclusie dat, indien uitgevoerd, de sloop tussen 2003 – 2013 veel hoger zou zijn dan tussen 1993 – 2003: een toename met een factor 2,9.

Screen Shot 2016-01-02 at 7.00.17 PM.png
Uit Thomsen (2004, p.5). Uitgevoerde en geplande sloop. EG = eengezinswoningen. MG = meergezinswoningen. De cijfers duiden op de bouwjaren van de woningen.

Sloop creëert hogere huurprijzen

Heeft de sloop van woningen bijgedragen aan hogere huurprijzen?

Jawel. Lees even mee met het grote Woononderzoek van 2013 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Zo staat op pagina 24:

“In 2012 bedraagt de gemiddelde huur 488 euro (figuur 3.1). Over een periode van drie jaar steeg de huur 5 procent boven inflatie. Oorzaak is niet de maximale huurstijging die de overheid jaarlijks vaststelt; deze lag de afgelopen jaren op het niveau van de inflatie. De toegenomen kwaliteit van de huurwoningen speelt een rol, door renovatie en nieuwbouw (in combinatie met sloop van slechtere woningen).”

Oftewel: de huurstijging is gedeeltelijk een gevolg van “de toegenomen kwaliteit van de huurwoningen” wat gedeeltelijk een gevolg is van “de sloop van slechtere woningen” (Besef bij het lezen van deze zin dat er altijd een discussie is over wat ‘slechte woningen’ zijn. Worden woningen daadwerkelijk gesloopt om de kwaliteit van de woningen of om de kwaliteit van de bewoners in de ogen van de woningcorporaties? Hierover later meer in de paragraaf over professor Thomsen).

Voornamelijk huurwoningen werden gesloopt meldt het Woononderzoek: “Bij sloop worden voornamelijk huurwoningen aan de voorraad onttrokken en huurwoningen worden verkocht door corporaties aan particuliere verhuurders”.

Onderstaande figuur toont dat het aanbod van woningen stagneert en bestaande huurwoningen in toenemende mate worden omgevormd tot koopwoningen. Het toont hoe tussen 1986 en 2008 een daling in nieuwbouw van woningen (de donkerblauwe balkjes) gepaard ging met een stijging in “sloop en samenvoegingen” van woningen (de lichtblauwe balkjes) en een stijging in de verkoop van huurwoningen (de groene balkjes).

Mutaties woningvoorraad 1986 - 2012: daling in nieuwbouw, stijging in "sloop en samenvoegingen" en stijging in "verkoop huurwoningen". Bron: Woononderzoek (2013: p.15)
Mutaties woningvoorraad 1986 – 2012: daling in nieuwbouw, stijging in “sloop en samenvoegingen” en stijging in “verkoop huurwoningen”. Bron: Woononderzoek (2013: p.15)

Na de crisis van 2008 leek deze trend zich wat te keren; de sloop en verkoop van huurwoningen daalde (zijn woningen die op de slooplijst stonden wellicht ‘gered’ door de crisis?).

Sloop creëert woningnood

Het Woononderzoek bevestigt dat de sloop van huurwoningen bijdraagt aan de woningnood.

Betaalbare huurwoningen zijn immers nog steeds erg gewild, vooral door de economische crisis, en het aanbod hiervan blijkt veel te klein, aldus het onderzoek op pagina 61:

“Er worden meer huurwoningen gevraagd, terwijl het doorstroomaanbod van huurwoningen maar in beperkte mate stijgt. In de koopsector zien we het omgekeerde beeld: het doorstroomaanbod van koopwoningen neemt toe, terwijl de vraag naar koopwoningen maar beperkt groeit. […] Vergeleken met 2009, zijn in bijna alle huursegmenten de ‘tekorten’ toegenomen. […] De invloed van de crisis is hier zichtbaar. De terugval in inkomens en de minder gunstige vooruitzichten op de koopmarkt doen huishoudens uitwijken naar de huur.”

De crisis en de ‘terugval in inkomens’ speelt dus mee in de grotere vraag naar huurwoningen. Het zijn vooral de goedkopere huurwoningen waarin een groot tekort heerst volgens het Woononderzoek; vooral in de sociale sector (onder de liberalisatiegrens) is er een groot vraagoverschot (van 239.000) en dan vooral bij meergezinswoningen (van 151.000).

Professor Thomsen (2004) adviseerde renovatie in plaats van sloop

Screen Shot 2016-01-02 at 1.54.13 PM
André F. Thomsen

Kritiek op sloopplannen van woningcorporaties wakkerde aan in 2004. Er werden kamervragen gesteld naar aanleiding van een kritisch rapport van professor André F. Thomsen van TU Delft. Dit rapport stelde namelijk dat massale sloopplannen van woningcorporaties zouden leiden tot woningnood, vooral onder mensen met een laag inkomen. Thomsen concludeerde dit uit een enquete onder 58 corporaties.

Volgens Thomsen zou het woningcorporaties niet gaan om de bouwkundige staat van de huizen zelf of het overmatige woningaanbod – de redenen die corporaties zelf gaven – maar om de bewoners. Vooral ‘kansarme’ en ‘allochtone’ wijken zouden het doelwit zijn van sloopplannen. Trouw (2004) berichtte destijds over het rapport van Thomsen:

“Corporaties willen vooral naoorlogse portiek- en etageflats en eengezinswoningen slopen. Thomsen: ,,Zij noemen diverse redenen: de slechte bouwkundige staat, de huizen zijn niet in trek, er zijn er te veel van.” Thomsen betwijfelt of dit de werkelijke redenen zijn. Volgens hem gaat het de corporaties niet om de huizen zelf maar om de bewoners: kansarm, allochtoon. ,,Met de sloop van de huizen denken ze de problemen van de wijken ook te slopen. Maar dat is symptoombestrijding. De bewoners worden doorgeschoven naar de volgende probleemwijk.” De massale sloopplannen leiden volgens Thomsen tot woningnood voor mensen met een laag inkomen: hun huizen maken plaats voor duurdere huur- en koopwoningen.”

Thomsen adviseerde renovatie en nieuwbouw in plaats van sloop.

________________________________________________

[1] Zie een uitgebreider hoofdstuk van Kees van Oosten over woningnood in het hoofdstuk “Verdienen aan de woningnood”, pagina 6 t/m 21 van zijn boek “Domheid, Hebzuch, Onverschilligheid; gemeentepolitiek in Utrecht” (2007), hier gratis online als pdf.

[2] Ze noemen de “financiële problemen voor aanbieders van huurwoningen (zoals corporaties)” niet als enige probleem van demografische krimp, maar ook “leegstand en verloedering” en “een versterkte segregatie van lage-inkomensgroepen in bepaalde buurten” zijn volgens het PBL belangrijke negatieve gevolgen.

Meer:

Een gedachte over “Niet kraken, maar sloop is diefstal | Sloop creëert woningnood en hoge huurprijzen”

  1. Shit. Ik ben altijd tegen slopen geweest. Ik kende het RABO rapport maar een heleboel idioten hebben hier dus bewust over nagedacht en vinden het prima. Verbijsterend.
    Ik bedacht me dat als een corporatie iets wil slopen het bouwwerk dus een waarde nul heeft, of eigenlijk negatief want het kost geld om te slopen. Verkoop de huizen dan tegen de grondprijs. Bij een flat deel je die ook nog. Daar worden vast veel mensen blij van.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s